안녕하세요. 은행원 니키니키입니다. 정부 정책상품인 버팀목 전세대출, 청년버팀목, 신혼부부버팀목, 중기청버팀목 전세대출을 할 때 보증기관 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG) 중 선택을 하실 수가 있습니다. 하지만 HF VS HUG 어떤 차이가 있을까요? 이번 포스팅에서 상세히 알려드릴게요.
1. 처음 버팀목 전세대출 받을 때 : HF VS HUG
1-1. 대출한도 : HF VS HUG
처음 일반 버팀목, 신혼부부 버팀목, 청년 버팀목, 중기청 버팀목 전세대출을 받을 때 HF 주택금융공사 같은 경우에는 소득 대비 대출한도를 산출합니다. 다른 대출이 없다고 가정했을 때 소득 2천만원 이상 된다면 소득 대비 3.5배 ~ 5배 정도 대출한도가 나오지만 그 이하거나 거의 없다면 대출 한도가 거의 안 나올 수도 있습니다.
반면에 HUG 주택도시보증공사와 같은 경우에는 소득이 없어도 대출한도가 나옵니다. 그래서 무직, 퇴사, 주부, 학생, 개인사업자, 프리랜서 등 소득이 안 나오는 상태이신 분들, 소득이 나와도 적게 나오시는 분들이 이용하기 좋은 대출입니다.
무엇보다 중기청버팀목 전세자금대출은 중소기업 취업 청년에게 해주는 전세자금 대출인데 금리가 1%대로 굉장히 유명한 대출인데 HUG 전세자금대출의 경우 전세금의 100%까지 대출을 해줍니다.
다른 전세자금대출이 아무리 대출을 많이 해줘도 전세금의 80%까지 대출을 해주는 반면, HUG 중기청버팀목 전세자금대출은 자기자금을 거의 들이지 않고 전세집을 구할 수 있어 중소기업 직장인 청년들이 많이 이용하는 대출입니다.
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구분
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상품한도
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전세금, 보증금 대비 한도 | 개인 한도 | ||
| HF | HUG | HF | HUG | ||
| 일반 버팀목 | 8000만원 ~ 3억원 | 70% ~ 80% | 80% | 소득, 연봉의 3.5~ 5배 | 제한 없음 |
| 청년 버팀목 | 2억원 | 80% | 80% | 소득, 연봉의 3.5~ 5배 | 제한 없음 |
| 신혼부부 버팀목 | 2억원 ~ 3억원 | 80% | 80% | 소득, 연봉의 3.5~ 5배 | 제한 없음 |
| 중기청 버팀목 | 1억원 | 80% | 100% | 소득, 연봉의 3.5~ 5배 | 제한 없음 |
1-2. 제한사항 : HF VS HUG
대출한도만 보면 HF 주택금융공사 상품보다 HUG 주택도시보증공사의 장점이 훨씬 압도적이라고 생각하실 수 있는데요. 그렇진 않습니다. HUG 주택도시보증공사와 같은 경우 제한사항이 많습니다.
HUG 주택도시보증공사은 일단 임대인은 법인일 경우 불가하고, 그리고 신축 주택은 안 되고 소유권 이전한지 얼마 안 되는 주택은 안 되고 다양한 이해가 안 되는 주택 제한사항이 많습니다. 근저당권이 있는 집에 대해서도 굉장히 엄격하게 규정적으로 제한을 해서 다가구주택, 단독주택처럼 주택 시가에 비해 감정가가 적게 나오는 집과 같은 경우에 근저당권이 섞여있으면 대출을 하기 힘듭니다. 그에 비해 HF 주택금융공사는 이러한 주택규제에 있어 훨씬 자유롭습니다.
2. 전세자금대출 받고 이사갈 때 : HF VS HUG
또한 HUG 주택도시보증공사는 추후에 이사를 가야할 때, 퇴거를 해야할 때 마음대로 할 수가 없습니다. 일단 HUG 주택도시보증공사 버팀목전세자금대출은 1년 이상 기존 집에서 살지 않는다면 이사할 수 없다는 규정이 있습니다. 만약 기존 집에 1년 이상 살지 않고 이사를 한다면 기존 전세자금대출을 전액 상환하시거나, 버팀목 정부 정책 전세대출 상품이 아니라 은행 전세자금대출로 갈아타기를 하셔야 합니다.
사실 이렇게 이사에 대해서 철저하게 규제하는 이유 HUG 주택도시보증공사 전세대출이 집주인이 갖고 있는 전세금에 질권설정이라는 담보를 잡기 때문입니다. 질권설정을 하면 은행이 전세금에 대한 권리가 생겨서 세입자가 집주인으로부터 전세금을 받을 수 없고 은행을 통해서 전세금이 왔다갔다 해야하는 과정이 있습니다.
만약 은행을 통하지 않고 집주인이 세입자에게 전세금을 그냥 돌려줬다면 은행과 주택도시보증공사(HUG) 기관에서 집주인에게 구상권을 청구하게 되어있습니다. 그래서 이사 계획을 갖고 있다면 꼭 은행과 상담을 해봐야 합니다. 사실 예전에는 이사를 가면 1년 이상 거주를 했건 상관 없이 전액 상환하게 되어 있었습니다.
지금도 버팀목, 신혼부부버팀목, 청년버팀목, 중기청버팀목 전세대출를 제외한 일반 은행 전세자금대출(HUG)은 이사를 하면 일단 상환 후 재심사하여 대출을 신규하는 것이 원칙입니다. 이 과정에서 너무 많은 민원 사례가 있어 HUG 버팀목 시리즈 정부정책 전세자금대출 상품에 한하여 이사를 허용해주었다고 생각하시면 됩니다.
반면 HF 주택금융공사 버팀목전세자금대출은 1년 이상 전입여부 규정도 없어 이사 시기도 상관 없습니다. HF 주택금융공사 버팀목 전세자금대출은 질권설정이 없기 때문에 집주인으로부터 전세금을 받아서 그냥 문제만 없는 집인 것만 확인하고 이사하면 전세자금대출에 아무런 영향이 없습니다.
질권설정 자체가 집주인에게 리스크가 있기 때문에, 애초에 처음 전세자금대출을 받을 때 질권설정이 걸린 HUG 전세자금대출을 거부하는 집주인도 있습니다. 질권설정 전세자금대출하는 세입자에게는 세를 주지 마라는 유튜브 컨텐츠도 있을 정도이구요. 은행에서도 HUG 주택도시보증공사 전세자금대출은 취급하지 않는 문제가 있습니다. 이 이유는 나중에 한 번 다룰 기회가 있을 거라 생각 됩니다. 그에 반해 HF 주택금융공사 전세자금대출은 집주인의 동의가 필요하긴 하지만 집주인이건 은행이건 거부할 이유가 없습니다.
3. 버팀목 전세대출 추가대출 필요할 때 : HF VS HUG
버팀목 전세자금대출, 신혼부부 버팀목 전세자금대출, 청년 버팀목 전세자금대출, 중기청 버팀목 전세자금대출을 받고서 시간이 지나서 2년 후, 4년 후 계약갱신 시점에 보증금을 인상해달라는 요청이 집주인으로부터 있을 수 있습니다.
일단 결론적으로 대출한도가 나온다는 가정 하에서 기존 집에서 보증금이 올라가는 경우 HF(주택금융), HUG(주택도시보증) 가리지 않고 전세자금대출 추가대출 심사가 가능합니다.
하지만 만약 이사를 하면서 전세금, 반전세보증금, 월세보증금이 올라가는 경우에 추가대출을 받고 싶다면, HF(주택금융), HUG(주택도시보증) 추가대출 여부가 달라집니다.
아까 HUG 주택도시보증과 같은 경우에는 이사에 제한사항이 많다고 말씀드렸는데요. HUG 주택도시보증은 이사 + 추가대출이 불가합니다. 반면 HF 주택금융은 이사 + 추가대출이 가능합니다.
| 구분 | 기존 집 보증금 증액 + 추가대출 | 이사 보증금 증액+ 추가대출 |
| HF, 주택금융 | 가능 | 가능 |
| HUG, 주택도시보증 | 가능 | 불가 |